Comprar ou alugar um imóvel exige atenção redobrada aos números que compõem o contrato. A discrepância entre a área informada em um anúncio e a metragem registrada em cartório é uma causa comum de impasses que podem atrasar a assinatura ou gerar prejuízos inesperados para quem assume a posse da unidade. Entender a origem dessa diferença é o primeiro passo para não basear a negociação em premissas equivocadas.
O primeiro ponto de confusão reside na forma como o espaço é apresentado. O anunciante pode divulgar a metragem total, que soma a área privativa, a fração ideal das áreas comuns e, por vezes, até vagas de garagem. Em contrapartida, a matrícula do imóvel detalha esses componentes de forma estanque. Se você considerar apenas o número total sem verificar a certidão de ônus reais, corre o risco de imaginar um apartamento interno muito maior do que ele realmente é.
A metragem privativa é, tecnicamente, o que está dentro das paredes que delimitam a unidade. Já a área comum engloba corredores, halls, portaria e áreas de lazer, distribuídas proporcionalmente entre os proprietários. Quando um anúncio omite essa distinção, ele cria uma falsa sensação de amplitude. A matrícula do imóvel é o documento definitivo para dissipar essa dúvida, pois descreve exatamente o que pertence ao proprietário de forma exclusiva e o que compõe o direito de uso compartilhado.
Sempre que a metragem anunciada destoar da certidão, questione o que está sendo incluído na conta. Não é incomum que áreas de varandas cobertas, jardins privativos ou depósitos sejam contabilizados de formas diferentes pelo mercado em comparação com a escritura. O erro, muitas vezes, não é má-fé, mas uma interpretação distinta sobre o que deve ser destacado para atrair o interesse de potenciais interessados.
Para conferir os dados, o caminho é solicitar a matrícula atualizada do imóvel. Este documento é público e pode ser obtido diretamente no Cartório de Registro de Imóveis competente. Ao receber o documento, observe a descrição completa do bem. Ali, constará a metragem exata, muitas vezes acompanhada de medidas lineares das paredes, o que permite um cruzamento de dados com a planta baixa do empreendimento ou, se necessário, uma medição física interna.
Se houver uma reforma recente ou alteração estrutural, como a unificação de cômodos ou o fechamento de sacadas, a metragem física pode ter mudado, mas a matrícula pode ainda refletir a planta original. Nesses cenários, a responsabilidade de regularizar a metragem junto à prefeitura e ao cartório é do proprietário. Caso a venda avance com a metragem desatualizada, o comprador pode encontrar dificuldades futuras para obter financiamento bancário, já que o banco utiliza a metragem registrada para balizar a avaliação do imóvel.
Ao comparar os números, considere o seguinte checklist de conferência: